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            京沪楼市

            1754-01-01

              被开发商抱以厚望的三月如约而至,但由于信贷收紧、定价偏高等因素影响,3月这个传统意义上的“小阳春”,在今年却并不尽如人意。
              
              成交情况显示,在北京、上海等需求相对旺盛的一线城市,3月成交量与去年同期相比明显下挫,市场仍处在低温状态,虽然有一些楼盘出现“日光”的看似火爆景象,但实际上是长期蓄客后集中成交的结果。业内人士预计,今年的3月较去年不可同日而语,开发商内部业绩压力普遍较大。
              
              京沪楼市“小阳春”开局不利
              
              中原地产研究部统计数据显示,3月北京楼市依然平稳,1-9日,新建住宅签约1802套,二手房住宅签约1858套,合计总签约3660套,较2013年同期跌幅巨大。
              
              而在上海,德佑地产市场研究部统计数据显示,上周上海商品住宅成交面积为13.69万平方米,环比前一周下跌23.6%,位于同期低位。虽然在供应方面,无论是改善型项目还是刚需型项目都有大批量的推盘,但与此同时成交量却出现了意外下跌。
              
              上周末,上海部分楼盘出现了“日光”、“去化90%”、“几近清盘”等看似火爆的销售景象,但据业内人士介绍,这些楼盘基本上都是蓄客已久、集中成交的,不能排除人为制造火爆的因素。
              
              中原地产首席分析师张大伟分析认为,楼市在信贷收紧影响下,上涨开始乏力,特别是受到贷款影响最大的二手房,价格开始阴跌,成交量持续下滑。在北京,二手房价格已经连续3个月阴跌,信贷收紧、自住房供应不足,是影响近期北京楼市的最关键两个政策。
              
              而上海德佑地产研究总监陆骑麟则分析,上海目前成交放缓与部分项目大幅涨价有关。如宝山大场板块的保利叶轩项目,2013年全年的成交均价为25960元/平方米,而上周新推的一批房源,网上房地产的最低报价29200元/平方米,每平方米上涨12.5%,超3000元/平方米。
              
              开发商“赶场子”跑量
              
              与以往相同,很多在春节前后“捂盘”的开发商都要利用“小阳春”这个出货窗口积极开盘,眼下开发商们都开始“赶场子”。记者从上海市房管局网站上查知,3月份刚到上旬,上海已经有10余个项目陆续拿到了预售证。楼盘中心数据显示,上海3月预计开盘的项目数量为53个,与2月26个项目开盘相比,增加了27个,环比暴增104%。
              
              “今年流动性偏紧、市场不再重现去年的火爆是大概率事件,开发商普遍希望积极跑量,现金为王。今年政府工作报告没有提及继续加强房地产市场调控,目前市场对政策的解读也偏积极,趁着这个时机出货,是很多开发商加速入市的原因。”沪上一位开发商告诉记者。
              
              然而,即便开发商出货意愿强烈,但在银行信贷政策收紧、优惠利率几乎消失的情况下,成交量随之回升的难度仍是不小。
              
              同策咨询研究部总监张宏伟认为,总的来看,在银行信贷紧缩及一、二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下,房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会,开发商仍需坚持“跑量”回笼资金,而不应在价格上做太多考虑。
              
              “1、2月份销售情况不尽如人意,很多开发商内部销售压力都很大,如果3月不能改观,一季度的销售任务就完不成了。”业内人士告诉记者,今年的“小阳春”行情肯定会相对逊色,目前开发商的心态普遍比较着急,推盘力度还是会很大,提高去化率的关键在于理性定价。现在很多开发商尤其是小开发商的定价策略是不理性的。
              
              中原地产张大伟则预计,基于目前的市场大环境,今年3月40个主要城市新建住宅成交面积将低于去年同期水平,同比跌幅或将接近20%,与去年月均成交量相当。
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